协商解除合同，返还定金的，合同无效，但单纯返还定金的，购房合同仍然有效，除非双方破坏原合同，否则无效。《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。定金合同在定金实际交付时成立。
什么是购房定金
购房定金是指买受人为了保证合同的履行，按照合同标的金额的一定比例提前支付给出卖人的款项。众所周知，商品房买卖合同是一种涉及大量标的物的民事交易，因此合同的订立需要一个过程，双方必须为订立合同做好一些必要的准备。就购房者而言，该商品房买卖合同的内容已经与开发商基本达成一致。但由于资金筹集、办理其他必要手续、证件等一些未定情况，合同尚未订立，但他们不愿意放弃订立合同的机会。
所以以定金的形式作为认购某商品房的担保，以保证其在条件成熟后对特定商品房的优先购买权，开发商收到定金后不能将该商品房出售给其他买受人。
卖房定金收多少
1.首付款是买方在买卖过程中支付给卖方的一笔款项，作为双方债权的担保。买卖双方完成交易后，首付款应作为总价的一部分或返还给买方。2.值得注意的是，根据《担保法》，在买卖过程中，因买方单方反悔而终止合同时，卖方不得退还定金！因为买方造成了违约，需要承担违约责任！卖方单方违约怎么办？卖方需要向买方偿还两次，这是定金的违约金！
3.根据《中华人民共和国担保法》，定金的金额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额的20%。实际上，定金的金额和比例由开发商决定，但定金的比例不超过房价总额的20%。
购买押金和押金的区别
如果购房定金不是由于开发商不履行约定或者《商品房预定协议书》被证明无效，买受人很难返还购房定金，但定金不同。“定金”是指当事人约定由一方支付给另一方作为债权担保的一定数额的款项。属于法定担保方式，旨在促使债务人履行债务，保证债权的实现。合同中写为“定金”的，如果一方违约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原金额。
