房龄可以贷款20年，二手房的商业贷款期限会受到房龄和贷款人年龄的影响，最长不超过30年。从房龄计算，商品房贷款年限为30年-房龄。这样，一套房龄20年的房子最多只能借10年，最高贷款额度也只能达到房子评估价的50%左右。申请公积金贷款时，贷款期限一般不超过20年，贷款期限和楼龄之和不超过40年，所以楼龄20年的房子也可以申请公积金贷款，但贷款期限会大大缩短，贷款金额会很小。
房子买了不过户只公证的风险
我国规定，不动产权是一种登记制度。没有产权证，仍然没有所有权。因此，房屋公证后，房屋仍归出卖人所有。中介很有可能会在公证后撤销委托书或者补发房产证。房屋公证可能有六大风险，但不是住户。
1.为了逃避营业税，暂时不要过账。这样的房子虽然有产权，看起来很安全，但还是有交易不成功的风险。由于整个房子都在增值，卖方可能会因为房子增值大而要求取消交易。合同虽已签订并公证，但法院对此类纠纷作出判决时，不一定会认定该房屋属于买受人。
2.住房权受到限制。如因民事诉讼、刑事处罚导致房屋被查封、抵押，房屋产权所有人不能充分行使出卖人的权利。如果买家买了这样的房子，他们将承担很大的风险，房子可能会被没收拍卖，买家只能要求卖家归还本金和利息。即使与卖方公证的房屋交易无效。
3.房子的共有人不同意卖房子。房屋的共有人通常是指房屋所有人的妻子或丈夫。买房时，买房人需要征得房主和共有人的同意。
4.出卖人对该房屋没有产权，只有使用权。比如有的单位分配房屋后，房屋一直被员工占用，但单位不把房屋产权转让给员工。此时，居住者只有房屋的使用权，而没有买卖权。这样的房屋买卖合同是不会经过一般公证处公证的，即使公证了也没有法律效力。
5.合租房和小产权房拿不到产权证。购买这类房屋后，购房者无法获得合法的房产证。如果不符合城市规划，政府可以免费拆除这类房屋，一切损失只能由购房者自己承担。
6.产权证书仍在办理中的过渡房产。当房地产公司相关手续不全时，开发商可能会延期向买受人发放房产证，此时一手买受人面临着拿不到房产证的风险。
