1.起因方法:以前的同学、以前的同事、同道梯、朋友、邻居、亲戚、长辈等。都有一定的交情。关键是你要让他们对你有信心,认同你对工作的执着,让大家知道你在哪个机构,知道你做得很好,请亲戚朋友介绍你。
2.商务区精耕细作:商务区精耕细作是最省时、最有效、最直接的方法。在商业区种植还可以提升知名度和信用度,从而增加附近社区的周转率。如果你把商业区做好了,市场份额自然会增加,这将使房子的发展永无止境,保持你的区域优势。
3.不熟悉的拜访:很多经纪人害怕不熟悉的拜访。其实这是最好玩最有趣的方法,随时都可能有意想不到的运气。
4.电话:电话发展的秘诀包括:以介绍优质案例为名,就近共享便宜增值的房子,共同买卖双边客户;直接问有没有房子卖,注意你语气的温柔有礼。
5.网络开发:网络上资源太多。现在可以通过手机APP、微信微信官方账号等获取房源和客户。经纪人最常用的安居客和房天下的客户,通过发布一些房源来吸引客户;去分类网站的个人页面找客户和房子;根据经纪人的信用等级,芝麻屋搜索平台的客户主动联系经纪人等。
6.花名册:有各种商业协会、商业活动等的花名册。
7.分配:平时要办社区管理员、邻里领导、宗族干部、小店、美容院,偶尔送礼,但要尽量挑空闲时间。
8.消费场所:比如吃早餐、买衣服、发名片等。
9.形象广告:线下,以出租的形式设置社区指定的个人形象广告,目前很少有人在做;安居客、房天下等个人店铺在线展示,芝麻屋搜索平台个人信用页面展示等。
10.传单:社区发放的传单,邮箱插上DM,贴上通知。在邮箱上,注意文章的内容是否吸引需要买房或卖房的人,记得注意人、事、时、地、物是否清楚。
11.公司逾期房源:同事可以调换不能操作的逾期房源。注意表扬前经纪人的努力和辛苦,认同他们,不要打压他们,因为打压前经纪人也会伤害自己。
12.老客户介绍:经营老客户比经营新客户(已售老客户、委托客户)容易得多。可以照常寄生日卡和新年贺卡,保持联系,请他们介绍客户给你做委托。
13.银行催收人员:部分银行对支付异常的客户有自己的催收专员,可以对其进行操作,建立长期合作关系,创造双赢。
14.依法拍卖信息:使用有可以提供房屋信息的网站。
15.建设者拜访:培养和维护良好的客户关系,因为很多建设者或多或少都有多余的房子,所以可以双向操作。
16.各类专业人士:社会专业人士的管理(富人人脉的管理)会帮助你成功,创造成就。
00-1010(一)提供与订立合同有关的真实信息的责任。
房屋中介机构最重要的职责是提供与订立合同有关的真实信息。房地产经纪人提供的服务包括咨询和中介服务,以及签订中介合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供居间服务,委托人支付报酬的合同。
中介机构提供中介服务时,应当向客户披露的重要事实是:
1、房屋的所有权;
2.房屋抵押、典当等权利限制信息;
3.预告登记、异议登记等登记信息;
4.基本信息,如卖方的名称和身份证号码,以及
由于中介机构提供的信息是委托人签订合同的重要依据,中介机构应当如实向委托人报告相关事项。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并承担损害赔偿责任。司法实践中,某中介公司起诉委托人支付中介费时,法院认为“中介公司作为具有房地产中介专业知识和经验的机构,应当严格遵守执业规则,对委托事项进行必要的调查核实,尽可能掌握信息,如实、公正地向委托人报告,以利于合同成立,从而获得报酬。如果中介公司未核实所有权和抵押条件,导致委托人解除合同,则无权要求委托人付款。因此,法院认为,中介机构如实披露信息是一项非常重要的义务。
对真实情况的两个误解;
1.中介机构只应在其能力范围内提供真实信息。比如中介公司可以要求卖方提供产权证原件与复印件核对,也应该去房地产交易中心了解房子的权利。但是,如果卖方伪造权利人的身份证和房产证进行交易,给买方造成损失,买方不能认为中介提供了虚假信息。一般情况下,中介很难判断伪造文件,这超出了其能力范围。中介提供的信息不是担保责任,而是审慎勤勉的责任,所以给予合理关注就足够了。
2.中介没有义务担保他人的信用。只是中介,与客户签订合同的第三人是中介介绍的。第三人在合同履行过程中违反合同的,居间人不承担责任。
(二)故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息的赔偿。
如上所述,如果中介故意隐瞒真实信息或故意提供虚假信息,例如明知出卖人不是产权人本人,则不属于合伙关系。
法的代理人,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。(三)未完成全部委托事项时的责任
如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的,中介提供的服务应当包括以下内容:
1、权籍调查:向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
2、使用状况调查:收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。
3、行情调查:收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。
4、确定成交意向,订立交易合同:陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
5、办理产权过户:双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费,但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去,因此中介并不会完成以上第4项服务内容,在这种情况下,中介不仅不能所要报酬而且应当退还部分中介费,而且委托人也不能要求赔偿。